五一结束，聊聊4月的网签数据，谈谈如今购房的市场变化。

(资料图片)

01

网签情况

4月福州新盘五区网签：1349套，环比3月2231套，减少882套，下降幅度40%。

二手房：3758套，环比3月4481套，减少723套，下降幅度16%。

分析：随着疫情放开，福州楼市也迎来了幅度不算太大的小阳春，3月创下近期新高，其中二手房方面更是回到2021年的小高峰。

随着4月到来，福州整体楼市有一定降温，特别是新房方面，下降幅度较大，1349套的数据放在近一年也算是偏低。

作为对比，二手房虽然也下滑，不过3758套的数据，依然是亮眼的。

可以说从数据来说，福州楼市目前的处境还是有一定歧义，二手成交量依然不错，一手却已经遇冷。

下面就从明细数据聊聊实际情况。

02

楼盘数据

分析：新盘的网签明细里面，排在前2名的分别是城南的泰禾福州湾和首开国仕府。

福州湾4月领证就全部网签，之前也分析过了，预计受保交楼影响，至于国仕府，滞销盘变成工抵房，已经多月集中网签。

这两个楼盘的特殊情况，也一定程度拯救了福州4月新盘的网签数据。

扣除两个项目的452套，福州4月新盘网签，897套。

这个数据，仅高于去年11月因为疫情的特殊月份。

在排行榜前几的新盘，也基本都是熟面孔了。

火车南站的星璟原65套领跑，项目已经连续多月，排在福州前10，算是城南这个大粮仓里面卖最好的新盘。

随后就是金山三环边，万科城市之光，这个去年的销冠。

今年虽然去化有一定下滑，不过瘦死的骆驼比马大，项目依然月均网签50套左右。

可以说这个项目的去化，确实打脸市场，它的缺点很多，价格也不算很低，特别对比南二环四大金刚。

奈何依然没有滞销，这里面的逻辑值得思考。

随后就是五里亭的保利招商和樾风华，53套的数据领跑东区。

本月的数据，更好的表现在于，整个东区的新盘在4月都出现较大幅度下滑，但是项目依然坚挺。

思考原因为何？

下面再聊。

随后就是金山的改善盘建发玺云，4月42套的数据，虽然不算差，不过对比3月89套，2月75套，已经是腰斩。

原因也比较简单，目前库存以大户型为主，149平-19套，179平-122套，211平-36套。

项目虽然优惠后均价3.6W， 不过大户型的整体价格是高于149平，所以在面对均价更高，面积更大的房源，整个金山的购买力，也颇具压力。

除此之外，上海西两大改善第四代住宅，也已经开始预热，部分产品的预算也存在一定抗性。

不过对于项目而言，在金山做这种项目，目前网签510套，去化率74%，已经算不错。

毕竟隔壁的大东海天樾，1年半，网签2套。

可能不是房企的错，只是金山没有总裁。

随后的新盘，就不多做描述了，基本也是熟面孔，只是数据都相对一般。

对于福州楼市，除了商品房外，还有安商房的网签影响，本月的安商房并没有出现集中网签的项目。

这也成了本月大幅度下滑的一个原因。

对比3月榕发夏荷郡-376套，2月旭辉时代江来-204套，1月新榕金秀郡-348套。

本月，蓝光星珀-81套领跑，可以说差异还是很明显的。

为了让大家更好的体会网签数据，个人整理如下，4月商品房已经扣除福州湾、国仕府（与官方的数据会存在一定差异）。

4月：商品房-885套，安商房-495套。

对比3月接近腰斩，与1月的春节接近。

整体来说，虽然本月安商房下滑也很明显，不过在商品房方面，同样下滑幅度也不算小。

03

东区分析

聊完楼盘，聊聊板块，具体可聊的也不多。

首先是前2个月，反弹最明显的东区。

4月下滑幅度不低，对比3月基本是腰斩。

从楼盘明细来看：

保利锦上进入清盘，所以数据也开始下滑，在情理中。

保利云上，小户型做到高去化后，端头112、115平的四房产品，虽然得房率不低，但是在目前的东区，要想热销难度不低。

330W的总价买入连廊毛坯端头，目前东区的竞品里面，叁号院、揽湖郡、君樾府等，都是竞品，从区位来说，云上并没有优势。

除了保利两个项目外，首开的两个新盘，更加惨淡，本来去化就不佳，4月去化不足10套，可以说房企影响因素还是较大。

当然要论最惨，肯定是板块的改善盘，绿城美的桂语映月，4月网签7套，在整个东区都做到一定反弹后，项目也放话热销。

过去4个月里面，网签板块垫底。

结合美的在东区联合开发的两个项目，原来最惨的不是君兰和鸣，而是桂语映月。

作为对比，当初同样滞销的叁号院，目前的处境相对好一些，也仅仅是一些。

本月没有出现大幅度下滑，不过数据同样没有爆量，对于库存来说，压力还是很大。

对于桂语映月而言，有个好消息，大东海玺悦的上市，终于不用垫底了。

大东海的这个项目，定位没有太大问题，不过目前合计去化12套的数据。

只能说，房企的问题比较大。

大东海，深耕福州，以安商房做起步，随后开启商品房的路线。

不过如今的表现：西有天樾、东有玺悦、南有江山府、中有公园府。

整体评价：北区幸免于难！

作为对比，目前东区本月最好的表现就是和樾风华。

具体原因：刚改盘定位，最贴合板块客源购买力，128，143主打大面宽2T2，可以说目前在售新盘，没有竞品！

天琴湖、桂语映月门槛过高，叁号院同面积是连廊端头，君兰和鸣区位不佳，锦上已经进入清盘，剩余基本都是偏刚需的产品。

综上，目前的东区虽然产品很多，但是能够跟和樾风华这样，相对匹配客源的项目，其实也不多。

当然如果能等，后面的揽湖郡125平，整体的情况也比较接近，算是一个竞品。

在对东区的新盘做去化分析的时候，其实可以发现，保利云上刚需户型的热销，以及和樾风华稳定的去化，原因都是：竞品少，客源匹配度高。

剩余项目大部分情况：产品不匹配区位，面积不匹配定位，房企不匹配市场。

04

南二环分析

4月底，位于南二环的榕发北源云筑领取首次备案，3栋小高层住宅，合计186套，备案均价29121元/平。

这也是即2月左海望悦领证后，南二环四大金刚，第二个项目上市。

从备案价格对比来说，同样都低于指导价3W。

对比左海望悦，备案均价29012，可以说两个项目备案均价基本持平。

在首推产品上，全部都是主打刚需连廊产品，可以说完全同质化的项目。

目前关注点在于最终售价如何？

左海望悦折后均价2.68W，接近92折

网友反馈榕发给出的报价：端头89，备案260W，预计折后约240W。

如果按这个计算，也基本是92折。

可以说，两个项目真是够卷。

差不多的户型，差不多价格，差不多的折扣。

回到选择上，项目在网络层面的热度还是蛮高的，不过之前去售楼部，可能因为疫情还未全面放开，并没有太多人。

左海在去化上，上市3个月，网签57套，去化率27%。

此时，网签延迟等，也显得空白了。

最简单对比，万科城市之光，作为开盘一年的项目，4月就网签58套。

比第一次开盘的左海，2个月网签还多了1套。

回到选择上，结合近期有网友询问，适合购买吗？

从均价来说，2.7W不到精装纯商盘，位于二环内，周边商圈+地铁。

按市场价来说，不算贵！

引用给网友的留言：

2年的交房等待，以及期房的不确定性，按10%的溢价率计算，目前2.7W购入，届时成本是2.97W，心里预估价，2年后保守价是2.7-2.9W。

那这样换算，心里相对安稳的均价是2.5W，很明显这个价格房企也不会给，周边目前也不止这个价。

所以，面对2年的持有期，以及肉眼可见的同质化库存，就是等待。

不是为了等待更低的价格，而是为了减小期房的持有成本。

05

盘点总结

4月福州楼市整体来说，热度有一定程度下滑，短暂回暖的小阳春，是否就这样结束了？

按4月的数据来说，不能给出100%肯定的答案。

毕竟二手数据还是比较强劲，只能说还需要在观察5月看看。

最后聊聊目前买方市场的转变。

这一年看到的网友讨论，发现整个市场其实也发生很大的转变。

以往买房，售楼部看看户型，看看周边配套等，最多对比一下价格，问问中介折扣情况等。

如今看大家讨论，关注的层面更广，网签情况、土拍情况、市场走势、周边规划等。

这一届的购房者，成了最难忽悠的一届。

当然是什么原因？

二群网友说过是因为过多自媒体等，频繁刷屏这些数据造成。

只能说信息时代，这是一个基础，真正的诱因还是因为：楼市分化，大部分房价不涨了！

面对大部分不保本的新盘，即便是自住购房，也需要多维度评估才能下手。

随之而来就是去网络吸收更多信息，更全面的分析楼市，一个个都成了比中介置业还专业的买方。

这样的转变，是好是坏，只能说因人而异了。