最近广州的二手房东，开始挥刀砍向自己了。

老城区一些楼龄上了20年的小区，已经有业主把自己的挂牌价砍到了150万以内。

这可没人逼他，是他自己想清楚了。

(资料图)

原因很简单，150万以内才够得上贴息的门槛，门槛低了，才有人进门看房。

这就是最朴素的价格战。

有限的客户，到底被谁抢走，就看谁对自己更狠一点。

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到了新房那边，价格战的表现更加直接。

黄埔有的楼盘单价直接往下调了3000-5000一平，注意，是单价，不是总价。

个别的特价房源，一套房子的让利突破100万。

单单一套房子优惠出去的金额，足够在不少城市全款买下一套房。

价格战，很多时候就是这么的朴实无华。

另外还有个问题，在花都、从化这些外围板块，已经开始出现总价跌破100万的房源。

放到5年前，你要是这个价买下一套房，墙皮裂了你都得夸裂纹的艺术感炸裂。

看到这些，你的本能反应是不是，完了，广州楼市终于扛不住了。

说实话，是有点压力，但广州这个地方，不吃压力。

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先搞清楚，崩盘的标志是什么？不是价格下跌，是没人买。

价格跌了，背后的因素很多，你很难说价格的走势到底何时给你来波大的。

真正的崩盘什么？房子挂出去一年半载，一个看房的都没有。

你问中介，中介都懒得回复你，因为他也没办法回复你。

你想降价，降了还是没人来。

那我们看下，广州现在是这样吗？

9月二手住宅网签8430套，同比涨5.02%。

10月8513套，同比涨5.65%。

连着两个月的成交都稳稳站在8000套上面。

两个月加起来接近1.7万套的真实二手房成交，背后是1.7万次真实的交易。

这个交易量级，不用说全国，放到全世界任何一个城市，都够得上热闹。

所以说，一个还在正常换手的市场，谈不上崩盘。

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话说回来，新房那边的数据又确实不好看。

9到10月，一手住宅成交114.14万平方米，同比回落3.4%。

10月单月61.74万平方米，同比降0.7%。

金九银十的成色，广州这边着实一般。

而更麻烦的还在后面。

现房销售的细则还没落地，广州的开发商就一窝蜂抢着去领预售证了。

9月份的新房供应一下子冲到了99万平米的水准，还真是在本就不太乐观的市场里又添了块石头，直接把供应面积干到了年内最高水平。

这一波，开发商真的是被自己玩了，自己给自己堆了一仓库的库存，回头一看，门口站着一群看热闹的，就是没有进来买房的。

为什么没有？

828新政第一次在全国层面，把现房销售摆上了台面，那一天，我敢说全国90%以上的开发商都是懵的，90%的购房者也是懵的。

这其中，开发商觉得不能等了，再等下去，预售证还没办下来自己先没了。

购房者觉得必须等着，说不定明年就能直接买到现房。再加上这几年大家收入也都清汤寡水的，不太稳定。

而房价上涨目前来看，想象空间依然有限，于是大家就开始一轮又一轮的比价。

一家TOP20房企的营销负责人说，客户看房时反复拉扯议价已经成了常态。

到访的很多，转化的很少。

现在就是这么个尴尬的局面。供给短时间堆上去了，而需求没有任何回应，站在门口继续观望。

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开发商想把人拉进售楼处，手里就只剩下一个工具，价格。

毕竟现在距离年底，满打满算2个月时间，现在卖的根本不是房子，是救命的额现金流。

年底的回款节点就摆在这，不会早一天也不会晚一天，谁先降价，谁先拿到钱，谁就起码还能续上两个月的命。

不出意外的，这场价格战，广州算是正式打响了。

新房一头，二手一头，两头一起打，谁也别落下。

正常来讲，新房一降价，二手房就得骂娘。但现在的广州反过来了。

9月、10月二手成交稳在8000套以上。

花都同比涨34.71%，黄埔涨22.01%，南沙涨20.05%。

这3个区都在外围。

为什么偏偏是它们呢？

因为贴息。

广东省城乡规划院给过一个数，二手房符合贴息条件的房源占比大概60%，而新房不到30%。

要知道，政策就卡在150万的总价上，多一分钱都不是150万。

两套房子，一套150万，一套151万，对于房东来讲只是1万的差价，但对于买家来说可不是这回事。

刚需最在乎月供。一套150万的房子，贴息能省4万到5万，够顶大半年的月供。

一套151万的房子，就没有贴息。

别人有，我没有，就等于亏损，就这么简单。

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新房为什么不符合？总价高，很多盘的价位根本够不上这个门槛。

刚需就这么全跑去了二手房。

再加上外围的房子总价本来就低，贴息政策一出来，门槛一下降到了年轻人够得着的地方，房东也不傻，少卖两万，但能抢跑卖掉，这就值了。

花都就是这个逻辑最直接的证据。

价格到位了，需求就出来了，这句话在广州外围已经被验证了一遍。

那新房还有戏吗？

有的，兄弟，包有的。

现房销售已经是个板上钉钉的事实，开发商的资金占用和建设成本都要增加，这些成本，最终还是要摊到房价当中。

新房价格继续往下走的空间会继续收窄，尤其在那些央企、国企项目占比很高的市场中，大幅降价的空间非常有限。

这一轮的价格战，导火线是政策切换期和年底回款促销碰到了一起，力度确实显得有点格外夸张。

但是窗口一关，这个价大概率就没了，对吧。

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并且，你知道广州是个什么量级的城市吗？

2025年末广州常住人口1910.10万，比上年末增加12.30万。

出生率9.97‰，全国普遍低于8‰的时候，广州还站在10‰边上。

2026年前三季度GDP同比涨5.7%，增速是近5年同期最高。

在十强城市里排第2，只输给深圳的6%。

一个每年多进来12万人、经济还在往上走的城市，你说它的房子没人要。这个判断从哪个角度看都站不住脚。

价格战听起来很唬人，实际上市场的能量比我们想象的更大。

把价格从投资品的定价体系中搬出去，剩下的就是含金量十足的居住价值。

调整完了，人还是要找房子住，房子还是得有人买，还是得有人每个月还月供。

100万这个数字，让价破百万也好，总价摸到百万也好。它标记的不是楼市的终点，是这一轮换手的起点。